Kiracı Nasıl Çıkarılır? 2025 Yılında Geçerli Tahliye Sebepleri ve Süreçleri
Mülk sahibi ile kiracı arasındaki ilişki, karşılıklı güven ve yasalara uyum üzerine kuruludur. Ancak bazı durumlarda, ev sahipleri için kiracı tahliyesi kaçınılmaz bir hukuki süreç haline gelebilir. Özellikle son yıllarda artan uyuşmazlıklar, bu sürecin yasal dayanaklarının ve adımlarının doğru bilinmesini her zamankinden daha önemli kılmıştır.
Kiracıyı evden çıkarmak, keyfi bir şekilde yapılabilecek bir işlem değildir. Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı koruyan hükümlerle birlikte, ev sahibine de belirli şartlar altında mülkünü geri alma hakkı tanımıştır. Profesyonel destek alınmadan yürütülen bir kiracı tahliyesi süreci, doğru hukuki adımlar atılmadığında uzun, masraflı ve yıpratıcı olabilir.
Bu makalede, 2025 yılı itibarıyla geçerli olan yasal sebeplere dayanarak bir kiracı tahliyesi sürecinin nasıl yönetileceğini, hangi adımların atılması gerektiğini ve sıkça yapılan hataları detaylı bir şekilde ele alacağız.
Kiracı Tahliyesi İçin Geçerli Yasal Sebepler Nelerdir?
Kiracının tahliyesi, ancak kanunda sınırlı olarak sayılmış sebeplere dayanılarak istenebilir. Bu sebeplerin her biri, farklı bir hukuki prosedür ve ispat yükümlülüğü gerektirir. En sık karşılaşılan kiracı tahliyesi sebepleri şunlardır:
1. Kira Bedelinin Ödenmemesi (Temerrüt)
En yaygın tahliye nedenlerinden biridir. Kiracı, kira bedelini zamanında ödemezse, ev sahibi noter aracılığıyla bir ihtarname göndererek kiracıya ödeme yapması için genellikle 30 gün süre verir. Bu sürede de ödeme yapılmazsa, hem alacak için icra takibi başlatılabilir hem de tahliye davası açılabilir. Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olmak da ayrı bir tahliye nedenidir.
2. Ev Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Ev sahibinin kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocuk, torun), üstsoyunun (anne, baba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ihtiyacı samimi, gerçek ve zorunlu ise, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılarak kiracı tahliyesi talep edilebilir.
3. 10 Yıllık Kira Süresinin Dolması
Belirsiz süreli hale gelmiş veya belirli süreli olup 10 yıllık uzama süresini doldurmuş kira sözleşmelerinde, ev sahibi herhangi bir sebep göstermeksizin, 10 yıllık sürenin bitimini izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir ve tahliye davası açabilir.
4. Tahliye Taahhütnamesi
Kiracının, kiralanan mülkü belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı olarak verdiği taahhütnameye dayanarak, taahhüt edilen tarihte mülk boşaltılmazsa icra takibi veya dava yoluyla tahliye sağlanabilir. Taahhütnamenin geçerliliği, kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte ve boş olarak verilmemiş olmasına bağlıdır.
Kiracı Tahliyesi Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Bizde cevapları var
İhtarname, noter aracılığıyla yazılı olarak çekilmelidir. Özellikle kira borcunun ödenmemesi nedeniyle çekilen ihtarnamede, ödenmeyen kira bedelleri, ödeme için verilen süre (en az 30 gün) ve ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedilip tahliye davası açılacağı açıkça belirtilmelidir.
Tahliye davasının süresi, davanın açıldığı mahkemenin iş yoğunluğuna, tahliye sebebine ve davanın karmaşıklığına göre değişmekle birlikte genellikle 1 ila 2 yıl arasında sürebilmektedir. Arabuluculuk sürecinin zorunlu hale gelmesi bu süreyi etkileyebilir.
Evet, bu davalar birbirinden bağımsızdır. Kira bedelinin günümüz koşullarına uyarlanması için kira tespit davası açmanız, aynı zamanda başka bir yasal sebebe (ihtiyaç, 10 yıl vb.) dayanarak tahliye davası açmanıza engel değildir.
Hayır. İhtiyaç nedeniyle kiracıyı tahliye ettikten sonra, haklı bir sebep olmaksızın, tahliye edilen mülkü 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamazsınız. Aksi halde eski kiracınıza tazminat ödemek zorunda kalabilirsiniz.
Kiracı, evi kiraladığı gibi teslim etmekle yükümlüdür. Olağan eskimeler dışındaki kasıtlı veya ihmali hasarlar için, bu hasarların tespiti ve tazmini amacıyla dava açabilirsiniz. Depozito, bu hasarlar için bir güvencedir ancak hasar depozitoyu aşıyorsa ek talepte bulunulabilir.
Evet, 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (tahliye dahil) için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava açılabilir.
Kiracı Tahliyesi Sürecinde Profesyonel Destek Neden Önemli?
Görüldüğü üzere, kiracı tahliyesi süreci, ihtarname, süreler ve ispat gibi birçok teknik hukuki detayı barındıran hassas bir süreçtir. Yapılacak küçük bir usul hatası, davanın reddedilmesine ve sürecin en başa dönmesine neden olabilir. Bu da hem zaman hem de para kaybı anlamına gelir.
Bir hukuk bürosu olarak, bu süreçte müvekkillerimizin haklarını en etkin şekilde korumak ve en doğru hukuki stratejiyi belirlemek temel önceliğimizdir. Sunduğumuz diğer Gayrimenkul Hukuku hizmetleri hakkında bilgi alabilir veya kira hukukunun temelini oluşturan Türk Borçlar Kanunu‘nu inceleyebilirsiniz.
